跨国企业的选址技巧

大多数公司在选择办公地点的时候，*要考虑的因素是成本。一般的外企都有固定的

房地产预算，并且随着公司在中国的整体发展战略而调整。这里讲的成本并不单纯指写字楼租金或交易价格，而是指和物业相关的综合办公成本。像微软、IBM、 Intel这些公司，规模都非常大，办公面积需求在5000～15000平方米。

如果写字楼平面层非常小，15000平方米就需要十几层，每层都要设前台、会议室和卫生间，会非常浪费，从而减低了使用率。租期的灵活性与长短也会影响到成本摊销。除此之外，大厦的日常维护、是否节能等等，都与成本密切相关。

在企业**市场时期，写字楼的运营成本不是关键因素。因此，1994年北京国贸的租金是现在的两倍，但是仍然供不应求。今天激烈的市场竞争使成本控制成为企业经营的重要环节。

外资企业非常关心位置，而位置的选择和他们所从事的行业也密切相关。同时也考虑行业的聚集性。如AMD选择落户中关村不仅看中这一区域内拥有**的科技人才资源，同时看中了这一地区**知名IT企业集中的特点。**企业还十分看重他的邻居是谁，进驻一座写字楼后会有什么样的氛围。在选择邻居时，**考虑的是邻居是否与自己有相当量级;第二考虑的是竞争关系。所以一个大公司的拉动效应对写字楼来说非常重要，大公司的租金可能比市场上低 30%～50%，但他所带来的拉动和群聚效应会给发展商带来更多的潜在收益。

交通条件和物业的通达性也为跨国企业所重视。交通条件对企业办公效率有重要影响，尤其是在大城市交通日益拥堵的情况下。物业的通达性是指员工从住所到达公司是否顺畅，包括停车、公交、轨道换乘站、步行距离等多方面因素。北京目前许多写字楼虽然处于非常好的位置，但通达性并不好，道路上看起来很近，但开车却很难到达。

商务配套包括停车场、员工餐厅、周围物业配置等情况。核心目的是通过向员工提供满意的办公环境来留住人才。硬件设施包括空调新风量、电梯数量、网络宽带、保安设施、防*防灾等。

跨国企业一定会选择**化办公环境。大型的跨国企业，其业务、客户、产品遍布**，**往来频繁，外籍工作人员众多，写字楼是否处在一个大的**化办公环境中尤为重要。而**化的概念，小到在任何地点都可以看到中英文或者中文与几国语言对照的提示、资料，大到写字楼周边有相当成熟的**化商务配套设施，如涉外公寓、涉外商店、涉外酒店以及外籍员工子女可以上学的**学校，这些都是**化环境的重要标志。

办公选址也开始出现对健康的工作环境的要求，以防不良环境损害员工身体健康。人力资源成本是企业*大的支出，员工健康状况、出勤率以及工作效率直接影响企业的经济效益。健康安全的工作环境在跨国公司选址上成为越来越重要的因素。

很多外资企业会因为写字楼提供的管理不好而搬家，物业管理是*被**企业看重的写字楼的软性服务。

他们重视的物业管理，一方面体现在对写字楼设施的维护上，有一些楼在刚投入时品质很好，设计先进，但几年后因为维护不好形象大打折扣，大客户就纷纷迁走了;而有的楼却因为对设施的日常维护做得好、注意更新而越来越有生命力，牢牢吸引住客户。另一方面是日常管理，例如车库的管理除了提供充足的停车位之外，**企业还对交通的组织、车库的安全性等因素比较注重。

很多外资企业希望发展商能够为他们在一年内保留扩租的空间，以应对企业规模扩张的需要。像国贸中心、嘉里中心一些老客户的迁出，通常是因为租务太旺无法满足企业的这一需求。不过，也因此给新的**写字楼以机会。

外资企业在对租金相同的写字楼做出选择时，一般*先会选择资金与开发实力相对雄厚的开发商，同时也会更加看重开发企业的品牌影响力。