房龄太老会存在哪些问题? 贷款年限计算方法

2018-01-16来源 : 3158北京分站

很多人在买二手房的时候只注意到了位置、户型、小区环境等因素,却忽视了房龄这个重要的因素,房龄之所以重要,是因为它对土地使用年限和贷款等方面会产生很大的影响。下面小编具体介绍一下关于房龄的重要性。

一、什么是房龄?

房龄指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

二、二手房房龄如何计算?

二手房房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算,可以通过查看房产证所依附房屋登记表的建成年代、询问小区居民等方式查询。

举个例子:

二手房房龄从房屋A建成并验收合格交付之日算起

三、二手房房龄太大可能会存在哪些影响?

房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

1、影响房屋贷款

房龄过大会影响房屋贷款评估值,同等条件下,房龄越大贷款年限可能越短。如下图示,商业贷款和公积金贷款中贷款年限计算方法显示,房龄越大,贷款年限越短。

贷款年限计算方法

举个例子:

25岁的单身小王商业贷款分别购买一套房龄为25年和30年的住房,商业贷款最多能贷多少年?

计算:50-25=25年<65-25=40年

50-30=20年<25年<65-25=40年

因此,房龄为25年的住房比房龄为30年的住房商业贷款年限多5年。

2、土地使用年限短

房龄越大意味着剩余土地使用年限越短,到期后需进行土地续期。目前虽然房屋所有权年限为永久,但是土地使用年限最多为70年。一般来说,房龄大的二手房其土地使用年限也比较短,因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。

目前,关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前,住宅土地使用权到期的,可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。

两不一正常”过渡性办法

注:2016年温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期后已免费续期。

3、居住成本增加

房龄大意味着有效使用年限的缩短,购房成本随之增加。同时,房龄太大的话,房屋维修费用可能会相应的会增加,物业的维护成本可能也会相应地增加。房龄大的可能还会遇到上下水管道使用的问题,管道的老旧,还可能发生上下水不通。实际中,老房居住成本是否真的会比较新的房屋成本高,还得具体问题具体分析。

4、影响再次出售

同等条件下,房龄较小的房屋折旧率小,易进行再次转售。

以上内容仅供参考,关于老房子可能会存在的问题,还需具体问题具体分析,最终结果需以实际为准。无论如何,买二手房不应该忽视房龄,特别是要贷款买房的朋友,尤其要注意房龄问题,大部分银行都不会贷款给房龄超过30年的房子。